Czy samowola na działce sąsiedniej to problem, jeśli na swojej działce planujesz inwestycję mieszkaniową?

I tak i nie...

W ramach cyklu JAKIM PRAWEM DEWELOPERZE omówimy temat, z którym zwrócił się do naszej Kancelarii, jeden z inwestorów.

Chciał na swojej działce zrealizować inwestycję mieszkaniową.  Ale zabudowa na działce sąsiedniej, a konkretnie dom jednorodzinny skutecznie go w tym ograniczał. 

Projektowany budynek trzeba było odsunąć o kilka dodatkowych metrów, od granicy sąsiada, a to co oznaczało, że budynek naszego Klienta „nie zmieści się” na jego działce.

Inne rozwiązania, jak zmniejszenie budynku - nie wchodziły w grę, bo budowa byłaby nieopłacalna. I tu pojawiło się pytanie.  Co w tej sytuacji można zrobić?

Ustaliliśmy, że budynek sąsiada stanowi samowolę budowlaną, ale nie toczyło się w tym zakresie żadne postępowanie, które by ją potwierdzało.
 Czy nasz inwestor nie powinien być zatem chroniony?

 𝑱𝑨𝑲𝑰𝑴 𝑷𝑹𝑨𝑾𝑬𝑴 to on musi dostosować swoją inwestycję do inwestycji sąsiada, skoro jest ona samowolą?

No właśnie.

Czy na pewno musi?

Sądy w takich przypadkach generalnie uznają (choć są też niestety wyjątki), że inwestor, który dopuszcza się samowoli budowlanej nie może posiadać większych uprawnień niż inwestor, który zamierza budować zgodnie z prawem.  Niedopuszczalna jest bowiem sytuacja, w której legalna i zgodna z przepisami prawa inwestycja nie może być realizowana ze względu na bezprawne działania właścicieli nieruchomości sąsiedniej. To oznacza, że nasz Klient miał prawo zlokalizować swój budynek bez konieczności uwzględniania, że ściana budynku na działce sąsiedniej ma okna i że w związku z tym niezbędne jest spełnienie wymogu z § 13 i § 60 rozporządzenia ws warunków technicznych.  Czy w takiej sytuacji konieczne jest zatem zawieszenie postępowania o pozwolenie na budowę do czasu formalnego przesądzenia jej w drodze decyzji?

Czy też organ wydający pozwolenie na budowę może ją sam stwierdzić?

I tu też niestety spotkacie się z różnymi poglądami – że jest to zagadnienie wstępne i postępowanie o pozwolenie na budowę należy zawiesić, albo że organ wydający pozwolenie może to sam ustalić, bez konieczności zwracania się do organu nadzoru!

Musisz więc liczyć się z tym, że nawet pomimo korzystnych wyroków w tym temacie, możesz spotkać się z odmową wydania pozwolenia na budowę, albo organ zawiesi Ci postępowanie.

Jeśli chcesz w przyszłości  uniknąć tych dylematów: zrób porządną analizę stanu prawnego działki i zbadaj sąsiedztwo – czy jest legalne czy nie.